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新华联:文旅转型主业质变,公司价值有望重估

发布日期:2019/10/21提交公众号

国内房地产行业巨头布局文旅产业的速度正在加快,文旅产业俨然已经成为房地产企业转型升级的重要方向。

今年5月,在已完成投资250亿元的基础上,万达集团再次豪掷800亿元投资沈阳,拟投资建设世界一流的大型文化旅游项目及5个万达广场等;9月,大连市政府与万科集团签署深化合作协议,万科集团预计总投资450亿元建设轨道+物业开发、历史文化街区保护利用、冰上运动及相关产业示范基地等项目;10月8日,吉林省省长景俊海在与许家印进行项目会谈时说,希望恒大集团加强与吉林合作,优化在吉投资布局,携手加快推进汽车电池、冰雪产业、旅游健康、高科农业等13个合作项目建设。

据基金君了解到,以文旅转型为例,虽然众多房企纷纷布局文旅行业,但由于项目开发周期长,运营难度高,资金占用规模大,成功实现转型的企业较少。新华联自上市以来加速了向文旅转型,并坚定不移地走出了一条“古镇+”的文旅发展之路,被誉为上市公司中转型最坚决、最彻底的文旅企业之一。

如今,经过前几年的不断投入之后,新华联旗下的文旅项目已经开始进入收获期。而伴随着上市公司的成功转型,新华联的价值也将获得市场的重估。

六年时间里,新华联从一家传统房企转变成为“文旅+地产+金融”的多元化经营企业。2019年,公司文旅产业,旗下的长沙铜官窑古镇,4A景区安徽芜湖鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园,5A景区四川阆中古城,已相继由投入期过渡到运营期和收益贡献期,今年3月20日,新华联凭借在文旅行业的突出表现,获得国务院发展研究中心等机构颁发的“文旅地产优秀运营企业奖”,与融创,华侨城,碧桂园,万科等公司共同跻身前五,而在由亿翰智库和产城观察网评选的《2019年上半年度中国文旅地产运营商品牌指数TOP30》中,新华联文旅以品牌指数93.28获得第四名,铜官窑古镇为公司的代表作品。同时,品牌榜评价新华联“不断壮大文旅版图,旗下多个项目贡献业绩,稳居文旅地产运营商领跑大军行列”,业内奖项的认可均体现了新华联转型文旅后的成绩。

一、“去房地产化”,主营业务质变

公司相关负责人曾在接受采访时表示,房企转型文旅的关键在于“去房地产化”。去地产化不是不要地产,而是在管控的思路,管控的措施,部门的设置,最终落地方面,适应文旅行业的转型。

在过去较长时间里,新华联都是一家传统房企,主营业务构成中,超九成的销售收入来自房产销售。而经过公司多年在文旅方面的努力,2019年,公司披露的半年报中则显示,来源于房地产销售收入占比下降至60%左右,而其他销售收入则升至40%。对比过往半年报主营构成来看,房产销售在新华联营收当中的比重正逐年降低。

(新华联营收结构百分比,橙色为房产销售)

该文出自亚博:中国基金报 /wenzhang/1437471331.html

主营构成的变化反映出新华联“房地产”标签正逐步弱化,深层因素则是转型收获成效以及主营业务质变的发生。从营收来看,文旅产业对公司的贡献将越来越大,尤其在由投入期正式过渡到运营期和收益贡献期后。值得一提的是,公司旗下四大文旅项目客流量,仅在国庆七天,就达到了50万人次的游览量。

二、同业对比,公司文旅估值待体现

据Wind统计,市场给传统房地产板块的市盈率在9倍左右。文旅产业是地产延伸行业,在功能上偏向休闲服务。从市场的表现来看,其估值往往要比传统房地产更高,休闲服务板块的整体估值则在35倍左右,综合旅游板块的估值给的最高,达到43倍左右。

基金君分别以传统房地产,休闲旅游和综合旅游的标杆公司为例,例如万科,根据中报显示,房产销售占总销售收入比重在96%左右,依然是传统的房地产企业,当前的滚动市盈率为8.4,与市场给与传统地产的估值相类似。

港股上市的复星旅游文化(01992)聚焦旅游和休闲相关服务,公司2019年的动态市盈率为16倍;A股市场的宋城演艺(300144)依托实景打造的宋城千古情等演艺IP、综艺文化IP、动漫IP等文化IP的主题公园,公司2019年的动态市盈率则为30倍,均高于传统地产公司的估值。

从PB角度来看,目前,万科,复兴旅游文化,宋城演艺和新华联,四家公司的PB分别为1.8,1.44,4.31和1.34,新华联依然处于四家公司中的最近水平,而从roe看,四家分别为23%,3.84%,16.38%和16.63%,新华联在不同类型的地产公司中,处于盈利较好的水平。

从文旅业务的类型来看,新华联的“古镇+”模式,在提供“游览+游玩”的沉浸式体验的同时,依托古镇底蕴衍化出相应的文化IP,以铜官窑古镇为例,即是以陶瓷文化,丝路文化,盛唐文化和湖湘文化为IP的大型旅游项目,在不同类型的地产公司中,与宋城演艺更为接近,宋城演艺目前市盈率30倍,目前,新华联2019年动态市盈率则不到8倍,两者在净资产收益率上接近,但在PB上,宋城演艺则显著高于新华联。

可见,在与标杆公司的估值进行对比后,新华联估值与传统房地产公司估值相近,而新华联目前有40%的收入来自于非房地产业务,转型文旅已经初见成效,若以一家文旅型企业对公司进行估值,则公司的价值被显著的低估了。

眼下,新华联的在营收总量上,房地产仍是业绩压舱石。但从营收构成的比重及增速上,文旅等其他收入的增长明显更加迅速。以房地产为“盾”,以文旅产业为“矛”,有望成就新华联未来的高速发展。

三、消费升级,文旅产业万亿市场

文旅项目的逐渐兴起并受到市场的青睐,背后离不开中国居民消费升级的推动。根据发达国家经验表明,当人均GDP到达8000美元的时候,追求品质和特色的复合型旅游度假产品将会更受消费者青睐。世界主要大国和经济体都已纷纷把发展文化产业与旅游业上升为国家战略性产业。而中国人均GDP在2017年刚刚突破8000美元,将迎来复合型旅游度假的告诉发展期。

据国家统计局数据,2018年,中国全年国内旅游人数达55.4亿人次,出境旅游人数为1.48亿人次,实现旅游总收入5.99万亿元。且从2012-2018年旅游行业数据来看,全国旅游收入一直保持着两位数稳定增长。

而据中国旅游研究院预计,2019年国内旅游人数60.6亿人次,国内旅游收入5.6万亿元,分别比上年增长9.5%和10%。

对于文化旅游产业的前景,政府层面、资本层面和企业层面均为看好。《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出,力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。

安信证券认为,我国旅游行业已由成长期切入至高速发展期,未来在政策支持、高铁加密、休闲度假游需求提升背景下,有望继续稳步发展。

达晨创投合伙人、达晨文旅基金管理公司总裁齐慎也表示,中国文旅产业市场有一个万亿市场。文旅产业未来几年将超过很多行业增长速度,敏锐的资本面对巨大的市场机会,一定会加大对文旅行业关注和投资力度。

在这样的一个新赛道,基金君认为,相比于同行业房地产公司的转型,新华联“看得准,动手早,走得稳”,从而能成为抢得更大蛋糕的企业,有望获得市场资本的青睐。

四、北上资金连续两个季度加码买入,国家队增持

对长期投资者而言,已经开始缓慢布局新华联,2019年一季报显示,新华联已经开始吸引北上资金的目光。今年一季度,香港中央结算有限公司新进成为新华联第10大股东,持股数量为1273.73万股。

日前披露的2019年半年报显示,香港中央结算有限公司在今年二季度再度加码买入720.8万股,持股数量增至1994.52万股,在新华联的前十大股东名单当中排名第8位。

除了北上资金对新华联表现出持续青睐之外,“国家队”也是看好新华联。据了解,2018年三季度,中央汇金新进成为新华联前十大股东,持股数量为1613.29万股;而证金公司则是在2018年三季度再度增持1600.87万股,令其持股增至5443.99万股,在新华联前十大股东名单当中位居第4位。

新华联最新披露的半年报显示,中央汇金和证金公司持有的公司股份数量保持不变,并分别是新华联第9和第4大股东。长线资金已经渐渐认可公司文旅转型成果,分批进行布局。(CIS)

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